четверг, 25 сентября 2014 г.

Ратовать за кредиты могут только больные люди

Ратовать за кредиты могут только больные люди

 | 

Категорически не согласен с автором! Вот вы пишете «Ипотека — лишняя трата денег при неоправданно высоких рисках». Но ведь все совсем наоборот: «Ипотека — трата совсем не лишних денег заемщика при отсутствии рисков кредитора».От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Я посчитал, стоит ли покупать квартиру в ипотеку». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.Я пару лет назад взял небольшой потребительский кредит, но считать деньги начал только сейчас (лучше поздно, чем никогда) ))))
Я расковырял структуру аннуитетного кредита по составляющим. Посмотрел, как в динамике они меняются, и увидел очень интересную закономерность:
1. В течение первой половины выплат по графику платежей, выплаты по компоненте «тело кредита» составляют «всего» около 30–40%,
но выплаты по компоненте «обслуживание кредита» — целых 70–80%!
2. Итоговый процент за весь срок кредитования в годовом исчислении ниже указанного в договоре. Но. в случае перерасчета кредита применяется полная процентная ставка!
Что совершенно очевидно говорит о том, что
афера аннуитетных кредитов состоит в том, что они полностью страхуют риски банков уже в первой половине выплат и делают невыгодным для клиента перерасчет кредита во второй половине графика,так как основная сумма по процентам уже выплачена и не учитывается при перерасчете ;)
Таким образом, для клиента выгоднее досрочное частичное погашение в первой половине графика.
И еще одна особенность. Все страховки сверх суммы, которую хочет получить клиент... входят в тело кредита и участвуют при ежемесячном извлечении прибыли банком, так как на них начисляется процент и соответственно штрафная пеня при задержках, которая составляет 0,5% от суммы задолженности за каждый (!) день просрочки... Что для крупных сумм просто немыслимо!
Кроме того, в договоре прописано (мелкими буквами, само собой), что в случае,
если клиент производит рекредитование под более низкий процент, то он обязан уплатить подоходный налог и предоставить налоговую декларацию,так как экономия на процентах будет приравнена к извлечению прибыли!
PS. Хорошо, что я все это понял, взяв всего-навсего 100 т.р. ;)
Никаких... Никогда... Ни для чего... кредитов больше брать не буду!
PS2. Люди, которые пытаются убедить остальных, что кредит выгоден для клиента... Тут просто слов нет... Они определенно больны :)
Автор: на Комментариев нет:

Ипотека поддержит экономику

Ипотека поддержит экономику

 | 

Ипотека обещает стать одним из ключевых драйверов роста российской экономики, особенно в условиях санкций. Несмотря на то что доходы населения падают, россияне активно берут ипотеку. Однако вскоре ставки могут вырасти на 0,1–0,5 процентного пункта. Это может замедлить впечатляющий рост ипотечного кредитования.
Российские банки с начала года увеличили выдачу ипотечных кредитов на 44%, или на 192,2 млрд руб., посчитали в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК). Помимо суммы ипотечных кредитов выросло и их количество — на 36%.
Размер ежемесячного объема кредитования в России растет значительными темпами с начала года, свидетельствуют статистические данные. В январе объем составлял 79,288 млрд руб., в феврале – уже 198,190 млрд руб., в марте — 334,742 млрд руб., в апреле — 496,220 млрд руб., в мае показатель достиг 627,344 млрд руб.
Рынок ипотеки активно развивается в том числе на фоне недоверия населения к банкам, а также экономической и политической нестабильности.
Рост отмечают и крупнейшие игроки рынка. Лидер ипотечного кредитования в стране Сбербанк за первое полугодие выдал ипотечных кредитов на сумму более 402 млрд руб., что на 70% больше аналогичного показателя прошлого года. ВТБ24 выдал 158,5 млрд руб. ипотечных кредитов, что выше уровня 2013 года в 1,7 раза. DeltaCredit увеличил выдачу жилищных кредитов на 26%.
Россияне не хранят деньги в банках, а предпочитают сбережения направлять на покупку жилья. Вложения в недвижимость в условиях возможного снижения стоимости рубля выгоднее вкладов в банках.
«Банковская система впервые испытывает чистый отток, такого не было с кризиса 2008 года. Люди отреагировали на неожиданную девальвацию», — недавно заявил журналистам глава ВТБ24 Михаил Задорнов (цитата по «Интерфаксу»).
Отложенный рост ставок ожидается во втором полугодии, хотя банки пока не заявляют о таких намерениях.
В конце прошлой недели ЦБ повысил на ключевую ставку на 0,5 п.п. — с 7,5 до 8%. По ней ЦБ выдает кредиты банкам, и чем выше ставка, тем дороже кредиты для всех.
«ВТБ24 поднял ставки по ипотеке на 0,4% в марте, сразу после повышения Банком России ключевой ставки. В настоящий момент ВТБ24 не принимал решений о дальнейшем повышении ставок, мы будем следить за развитием ситуации», — сказал «Газете.Ru» заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан.
В период ажиотажа на рынке ипотечного кредитования значительно обесценился рубль, и в марте ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 1,5 п.п., в апреле – еще на 0,5 п.п.
В DeltaCredit также заявили, что в ближайшее время не планируют менять ставки. В Сбербанке этот вопрос не прокомментировали.
Согласно данным АИЖК, ставки по ипотечным кредитам в среднем в течение января — мая этого года стабильно находились на уровне 12,2%, что на 0,6 п.п. ниже уровня ставок прошлого года.
Ипотека в условиях санкций может стать одним из ключевых драйверов российской экономики.
Все чаще в связи с ужесточением визового режима и деофшоризацией недвижимость в стране стали покупать сами же россияне. В то же время именно жилищное строительство, которое развивается через ипотеку, становится одной из немногочисленных потенциальных точек роста экономики страны в целом, рассказали «Газете.Ru» источники в ЦБ.
По данным источников, ЦБ намерен серьезно заняться проверкой качества выдаваемых ипотечных кредитов.
Доходы населения падают, и в целом по кредитам россияне стали платить хуже, однако пока категория ипотечных заемщиков остается дисциплинированной.
Объем просроченных кредитов по ипотеке в этом году снизился. Если в январе — мае прошлого года он составлял 42 млрд руб., то в этом году – 40 млрд руб.
В условиях санкций все большая ответственность ложится на ЦБ, который уже пообещал поддержать банки в случае необходимости. Под санкции попали два банка из топа крупнейших ипотечных кредиторов – ВТБ и Газпромбанк. Темпы прироста рынка во втором полугодии замедлятся, прогнозируют крупнейшие игроки рынка.
«Ипотека продолжит уверенный рост, укрепляя статус локомотива для сектора потребительского кредитования в целом, несмотря на сохранение тенденций к некоторому повышению процентных ставок и замедлению темпов прироста рынка», — считает Михаил Сероштан.
По итогам года ВТБ24 планирует довести объем выдачи ипотеки до 330 млрд руб., что почти в 1,5 раза выше результатов прошлого года.
«Начавшаяся еще весной тенденция повышения процентных ставок, связанная с ситуацией на долговом рынке, сохранилась. В мае – июне многие банки, в том числе и крупнейшие игроки, скорректировали свои ставки в сторону увеличения», — напоминает директор департамента маркетинга банка DeltaCredit Никита Зубарев.
По оценкам эксперта, этот фактор, а также снижение прогноза по росту ВВП окажут влияние на замедление темпов роста рынка во втором полугодии.
По данным источников «Газеты.Ru» в Центробанке, по итогам года ожидается нулевой экономический рост. Инфляция, по официальным оценкам ЦБ и Минэкономразвития, составит не более 7,6%.

Автор: на Комментариев нет:

Как правильно брать ипотеку


Как правильно брать ипотеку
Каждая третья сделка на вторичном рынке жилья происходит сегодня с использованием ипотечных средств, утверждают специалисты. «Газета.Ru» выяснила, как избежать типичных ошибок, если берешь ипотеку, и как на ней не разориться.

Как выбрать банк

Если вы определились с квартирой и решили привлечь ипотечные средства, для начала нужно выбрать банк. При покупке квартиры в новостройке вы, скорее всего, увидите список аккредитованных банков, с которыми работает застройщик. Компания, занимающаяся реализацией объектов, как правило, старается максимально расширить число банков и включить предложения от всех ведущих игроков.
«У покупателей есть возможность прийти со своим банком, однако шансы принятия стороннего банка для сделки не всегда особо велики», — предупреждает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Специалисты советуют отправить предварительные заявки в несколько банков, чтобы сравнить условия на конкретных примерах. Сделать расчет можно и самостоятельно: многие банки предлагают калькуляторы ипотеки на своих сайтах. Реальные выплаты могут отличаться, но примерную картину получить можно.
Необходимо уточнить все возможные дополнительные расходы, так как за низкой процентной ставкой может скрываться высокая стоимость страховки, комиссии и другие расходы.

Какие документы нужны

Список документов, необходимых для оформления ипотеки, может отличаться в зависимости от банка. Стандартный набор — это паспорт, справка 2-НДФЛ с места работы, ИНН, СНИЛС, справка по форме банка о дополнительных доходах, копия трудовой книжки, военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, анкеты по форме банка.
Некоторые банки могут также запросить справки из психоневрологического и наркодиспансера. В отдельных случаях список документов, напротив, может быть уменьшен, например если вы являетесь зарплатным клиентом этого банка.
Если вы состоите в браке, документы придется собирать на двоих. Супруги автоматически становятся созаемщиками. С одной стороны, это преимущество: сумма кредита будет считаться по совокупному доходу, с другой стороны, вы обязаны оформлять имущество в совместную собственность, даже если этого не хотите.
После того как вы подадите все документы, вашу заявку начнут рассматривать. Как правило, это делается в другом регионе, чтобы избежать возможных подтасовок. С вами могут связаться по телефону и задать вопросы, как те, на которые вы уже отвечали в анкете, так и новые. Нужно быть готовым подтвердить указанные данные, рассказать о выбранной квартире.
Когда заявка одобрена, вы снова приходите в банк, на этот раз с документами по квартире. В офисе банка вы подписываете договор о кредитовании, а в офисе продавца недвижимости — договор купли-продажи или участия в долевом строительстве.

Как избежать ошибок

Основная ошибка заемщиков — попытка скрыть свою кредитную историю.
Банки все равно располагают всей необходимой информацией, а попытка обмануть кредитора негативно влияет на ход одобрения сделки. Заполняя часть анкеты о доходах и расходах, помните, что кредитная карточка — это тоже полноценный кредит, даже если вы ею не пользуетесь.
Здраво оцените свои финансовые возможности. Если у вас есть дети или пожилые родственники, при расчете максимальной суммы кредита это будет учитываться. Из вашего дохода будут вычтены расходы не только на вас, но и на всех иждивенцев. Просите только ту сумму, которую вам реально могут дать и которую вы реально можете оплатить.
Потратьте время на изучение информации о банках, не спешите выбирать самый известный.
«Некоторые заемщики довольно узко смотрят на процесс выбора ипотечной программы и не берут в рассмотрение менее известные банки, которые нередко предлагают более выгодные условия, чем лидирующие на рынке банки. Менее крупные банки вызывают у людей недоверие и опасение их банкротства или отзыва лицензии, хотя в большинстве случае это никак не обосновано», — поясняет Алексей Новиков.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, не пожалейте денег на юридическую проверку и страхование квартиры.
«На рынке ипотечного кредитования известны случаи, когда, несмотря на проведение проверки, после покупки квартиры в кредит выяснялось, что она является юридически грязной. В результате квартира изымалась у нового собственника по суду, но при этом сохранялось ипотечное обременение. Чтобы не оказаться в такой ситуации, достаточно застраховать квартиру на полную стоимость на период исковой давности», — советует исполнительный директор «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Заранее узнайте о возможности досрочного погашения ипотеки в выбранном банке, как часто можно вносить платежи больше оговоренных, через сколько лет можно закрыть кредит досрочно и нет ли за это штрафа.

Как сэкономить

Если у вас стабильный высокий доход, то самым логичным способом сэкономить будет взять кредит на меньшее количество лет. Размер выплаты будет выше, но стоимость кредита — проценты — в сумме будут меньше.
Можно выбрать дифференцированную форму платежей, благодаря которой при большом сроке кредитования объем переплат получается меньше.
Однако возможность выбора разных видов платежей предусмотрена в ограниченном количестве банков. В основном платежи аннуитетные, то есть равные, но доля выплаты по процентам и основному долгу в них меняется. Первые годы вы будете в основном платить проценты и только после середины срока соотношение изменится в пользу основного долга.
Таким образом, если у вас есть планы по досрочному погашению ипотеки, лучше хотя бы частично осуществить их в первые пару лет.
Для тех, кто оформляет кредит на длительный срок и не планирует его досрочное погашение, выгодным решением станет популярная в последнее время услуга, предполагающая снижение процентной ставки на 0,5–1,5 процентного пункта при внесении единовременного платежа в размере от 1,5 до 4% суммы кредита.
При этом снижение ставки можно также получить, если вы изначально готовы внести около 50% стоимости квартиры.
«При выплате 35–40% стоимости приобретаемой недвижимости клиенту может быть предложена упрощенная схема кредитования, например без справки о доходах и представления двух документов», — отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Сергей Шлома.
Многие банки предлагают программы с плавающими ставками. Первые два-три года ставка является фиксированной и более низкой по сравнению со стандартными. После завершения этого периода ставка становится плавающей. Это определенный процент плюс ставка MosPrime — средневзвешенная ставка по десяти ключевым банкам. Такие кредиты стоит брать клиентам, которые намерены закрыть ипотеку досрочно.
Автор: на Комментариев нет:

Ипотека, пример из 2005 года.


Благодаря ипотеке получил актив на $350 тысяч.
 | 
Есть общее правило, действующее на всех: если платежи по ипотеке за квартиру равны или немного больше арендной платы за такую же квартиру, то лучше покупать. Если они сильно разнятся — лучше снимать.
От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Покупать квартиру в Москве считаю ошибкой». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.
Объясню почему: во-первых, вы не учитываете инфляцию, а, например, за последние 15 лет в России она составила порядка 300–1000% на разные виды товаров.
Взяв кредит, вы уже зафиксировали инфляцию.
Если вы будете рассчитывать стоимость квартиры через 15 лет, ипотека может оказаться дешевле, чем подверженная инфляции арендная плата. Во-вторых, выплачивая деньги за аренду, вы выплачиваете, условно говоря, чистый процент — то есть у вас в финале не остается никакого капитала от вложений. В случае ипотеки вы выплачиваете не только процент, но и часть стоимости квартиры и через 15 лет будете иметь этот актив в своем распоряжении. Опять же из-за инфляции растет стоимость аренды и величина зарплаты — на аренду приходится примерно одинаковая доля зарплаты.
Долг банку из-за инфляции не растет, зато зарплата увеличивается — в итоге доля ипотечного платежа в зарплате со временем падает.
В-третьих,
бумажные деньги в качестве накоплений на старость — не лучший вариант
опять же из-за инфляционных процессов и непредсказуемости действий правительства (денежные реформы с конфискацией, падение банков и т.п.). Наоборот, долговременные вложения в недвижимость полностью устраняют инфляционное давление на сбережения, так как стоимость квартиры всегда корректируется согласно инфляции.
Из минусов. Во-первых, конкретно в данный момент ситуация на рынке недвижимости не располагает к покупке: вероятность падения цен достаточно велика. В первую очередь — из-за политической нестабильности и, как следствие, падения экономики России. Во-вторых, Кремль проводит перераспределение бюджета из столицы в регионы, в результате регионы будут расти быстрее. Или падать медленнее в зависимости от конъюнктуры рынка.
В-третьих,
мобильность и свобода распоряжения сбережениями — тут ипотека полностью проигрывает.
Поэтому с учетом факторов — каждый принимает решение для себя.
Мой пример был на растущем рынке в 2005 году. Покупка 3-комнатной квартиры за $103 тыс:
Начальный взнос — $55 тыс.
Ипотека — $48 тыс.
Начальный платеж — $730
Стартовая зарплата — $1,1 тыс. (платеж составлял 0,67 от зарплаты)
Стартовая стоимость аренды — $400 за 1-комнатную квартиру
Срок ипотеки — 15 лет, ставка — 11%, платеж дифференцированный (не аннуитетный).
Прошло 9 лет... Результат на сегодня:
Стоимость квартиры — $350 тыс.
Зарплата — $4 тыс.
Ипотека погашена полностью полгода назад (использовалось досрочное погашение в первой половине срока)
Последний платеж — $133 (платеж составил 0,02 от зарплаты)
Для сравнения:
Стоимость аренды 1-комнатной квартиры — $900
3-комнатной аналогичной, но купленной — $1,7–1,8 тыс.
Всего затрачено $148 тыс., из них $45 тыс. — на проценты по ипотеке. Получен актив на $350 тыс.
Понятно, что конъюнктура сегодня уже не такая, но учитывайте в расчетах инфляционные потери. И аренда — это те же проценты, потерянные навсегда. Только в итоге — пустота.
Автор: на Комментариев нет:

среда, 24 сентября 2014 г.

Как зарабатывают на ипотеке


Как бабушки зарабатывают на ипотеке

Как заработать, покупая жилье в ипотеку

Фотография: iStockphoto
 | 
Среди покупателей жилья есть те, кто умудряется заработать даже с помощью ипотеки. Одна бабушка, оперируя справками о доходах сына и невестки, купила в Подмосковье три квартиры, затем продала их прямо с действующими кредитами и за год заработала почти 4 млн руб. за вычетом всех расходов по ипотеке. «Газета.Ru» выяснила, как работает эта схема.
Ипотека в общественном сознании тесно связана с большими переплатами и расходами. Однако грамотная стратегия входа на рынок может принести значительную прибыль, считают эксперты.
Не многие об этом знают, но на ипотеке можно заработать, говорят аналитики: квартира берется в ипотеку на стадии котлована, через год-полтора продается, часть денег от покупателя идет на погашение кредита, остальное переводится продавцу. Заработать позволяет разница в цене на начальном и конечном этапах строительства.
В среднем доход сопоставим с размещением вклада на депозит со ставкой 19–20% годовых.
Таких депозитов сегодня в России никто не предлагает, максимальная ставка банковских вкладов составляет 10–11%.
Аналитики выделили несколько правил, которые стоит соблюдать тем, кто планирует заработать на инвестициях в недвижимость с помощью ипотеки.
Прежде всего, приобретаемое жилье должно быть высоколиквидным. Должна быть полная уверенность, что квартиру или дом удастся продать в любой момент. Наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры средней площади в местах с развитой транспортной инфраструктурой.
Продать дом в районе комплексной застройки, как правило, сложнее. Частному инвестору трудно конкурировать с застройщиком в процессе реализации квартиры.
«Чтобы получить выгоду от покупки недвижимости в ипотеку, необходимо «входить» в интересный проект еще на стадии котлована, на уровне готовности не выше третьего этажа», — уверен руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов.
«Выходить» из проекта, то есть продавать площадь и погашать кредит, аналитики советуют не ранее чем через полтора года после покупки. После этого срока расходы на проценты по ипотеке начинают существенно уменьшать прибыль.
Купить квартиру в ипотеку на стадии котлована не всегда просто, но зато в объекте можно быть уверенным: если банк подключается к проекту на ранней стадии, значит, он доверяет застройщику.
Получить ипотеку на ранней стадии строительства можно и для покупки квартиры в неаккредитованных проектах, но тогда ставка на время строительства будет выше.
Если объект находится на стадии котлована и у застройщика нет опыта жилой застройки, то на начальном этапе возможно привлечение небольших коммерческих банков, которые, в свою очередь, для минимизации рисков очень тщательно осуществляют проверку всех правоустанавливающих документов, рассказывает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
На начальном этапе строительства к проекту могут присоединиться и средние по величине банки, если их заинтересуют масштабы стройки, что позволит им обогнать на старте более крупных игроков, которые могут войти в проект позже.
У объектов известных застройщиков гораздо больше шансов привлечь на начальном этапе крупных банковских игроков. Также возможен вариант, когда одним из соинвесторов строительства является крупный банк. В таком случае в проект охотно заходят как мелкие, так и крупные игроки, поскольку для них это априори гарантия качества, считают эксперты.
Закрыть ипотеку через год-полтора также вполне возможно, банки не чинят препятствий заемщикам, хотя им это и невыгодно.
«Ускоренное погашение кредита не всегда выгодно банку просто потому, что при его выдаче банк понес определенные расходы и планировал соответствующие доходы для их компенсации. Но важно и другое – клиент благонадежен и платежеспособен, известен банку и обладает хорошей кредитной историей, поэтому развитие и поддержание взаимоотношений с таким клиентом всегда интересно банку», — рассказывает вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нина Крючкова.
Когда ипотека берется с целью заработать, погашение кредита, как правило, происходит за счет средств, вырученных за продажу недвижимости.
Продать квартиру, обремененную обязательствами по ипотеке, можно, но нужно быть готовым к ряду моментов. Например, придется заручиться разрешением банка.
«Перед продажей квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие у кредитора, которым, как правило, является банк. В случае если квартира не находится в залоге, собственник вправе распорядиться ею по своему усмотрению и спрашивать согласия у кого-либо ему не нужно», — поясняет партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Кирилл Лобанов.
Эксперты рынка недвижимости рассказывают, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, — довольно распространенная процедура. Обременение, которым является долг перед банком, снимается деньгами покупателя.
«Технология не является чем-то новым на рынке, ее механизм хорошо отработан. Единственный нюанс – не все покупатели соглашаются на подобную сделку. Если есть выбор, то предпочтение нередко отдается квартирам, не обремененным ипотекой. Хотя нужно заметить, что все меньше покупателей боятся подобных сделок, тем более что профессиональный риелтор может объяснить клиенту, что каких-либо дополнительных рисков такая процедура не влечет», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Эксперты говорят, что зачастую те, кто продает недвижимость на первичном рынке и не имеет цели заработать, делают дисконт до 10%, если квартира обременена ипотекой.
Скидка особенно уместна, если есть большой выбор аналогичных объектов от застройщика. На вторичном рынке дисконт также иногда делают, но довольно редко.
Если покупатель также намерен использовать заемные средства для покупки, то производится сделка по переуступке с переводом долга. То есть тот же банк переоформляет кредит с продавца на покупателя.
Автор: на Комментариев нет:
Подписаться на: Сообщения (Atom)